多与头部交易对手合作项目退出

2019年钜派主动管理地产产品退出规模达约230.91亿元,其中包含与恒大、奥园、时代中国、阳光城、隆基泰和等百强房企合作的十数个代表性项目。如钜派与恒大的成都合作项目,兑付规模超11亿元;钜派与奥园合作的某项目,兑付规模超6.615亿元;钜派与时代中国合作的粤港澳项目,兑付规模超过5亿元;钜派与大唐阳光城合作的某项目,兑付规模超5亿元;钜派与隆基泰和合作的某项目,兑付规模超3.517亿元。

中国指数研究院发布的《2020年1-4月全国房地产企业拿地排行榜》。从拿地面积来看,2020年1-4月,中国恒大、绿地控股和碧桂园成为土地面积储备的前三强;从拿地金额来看,保利发展、香港置地和中国恒大位列前三。从拿地面积看,中国恒大、绿地控股和碧桂园位列前三。

钜派的理念是,筛选合作伙伴时,优先考虑国内排名靠前、运营有序、管理规范、发展良性的地产公司,与优质交易对手深度合作。选择头部的机构合作,可获得机构、品牌、运营能力、销售能力的加持,项目的安全性更有保障。当然,钜派重点依然是关注项目本身,进行严谨地项目尽调及监管,多个竞品项目调研,细致了解项目周边市场情况,研判项目市场风险;委托会计、律师事务所开展尽职调查工作,了解项目及交易对手情况,研判项目法律及财务风险等投前、投中、投后多重风控手段。

穿透榜单检验房企硬核实力

专业人士如何识别市场?全口径销售金额、权益销售金额、操盘销售金额榜、综合实力榜、运营效率榜、稳健性榜等多样的房地产榜单,去芜存菁,挑选真正的“头部”机构?“我们重点关注全口径销售金额、权益销售金额、操盘销售金额榜这三个榜单。这三个榜单有互补作用,较好地反映房企综合实力。”钜派资产管理事业部刘帅透露,全口径销售金额是不考虑持股比例,统计房企参与的所有项目销售额,反映的是房企城市布局和项目拓展的能力。权益销售金额是统计房企参与的所有项目中按股权比例享有的销售额部分,反映的是企业的资金实力与投资能力。操盘销售金额榜是以企业操盘为口径,将项目销售金额归入操盘企业,房企的营销和操盘能力。除此之外,刘帅认为房企土地储备榜单也非常重要。其中主要关注当年新增货值和总土储备可建年数,当年新增货值反映房企当年的拿地政策、扩张策略、资金实力;总土储备可建年数衡量反映房企的稳定性和可持续性。

钜派资产管理事业部钱卫一认为,除了业内通用的各类地产“排名”以外,钜派资产管理事业部更关注另外两个指标,一是通过“客户满意度”看团队,另一个是通过“利润率”看盈利能力。“客户满意度”能客观、明确地展示团队的工作成果,“利润率”则是快速评估一家房企盈利能力的重要指标。

 “四度合一”升级交易对手

 房地产开发贷收紧,房地产项目的信托融资也开始收紧,钜派资产管理事业部张文钧认为,未来房地产市场增量中会呈现强者恒强的现象。目前前100强房企已经占据70%左右的市场份额,未来100强中的头部企业市场份额还会不断增加。

2019年钜派提出了 “三个升级”:“交易对手升级”、“风险管理升级”、“理财师的专业能力和客户的风险管理意识升级”,聚焦“两个透明化” :“资产透明化”和“投后透明化”。其中 “交易对手升级”是要求交易对手的“长度、深度、广度、硬度”。长度是指房地产商存续的时间,意味着公司有解决危机的能力;深度,包括房地产商的销售规模、行业排名、营销能力、产品能力,产品造价的成本控制能力、负债等,这些能力形成了公司的品牌和竞争力;广度,是指房地产商的扩张规模,这是房地产商综合管理能力的具体体现。硬度,是指抗企业抗击打的能力。

在一系列举措下,截至2020年4月30日,2020年钜派累计兑付金额合计约55.2亿元,兑付产品涉及122个,核心客户的复投率同比去年同期有所提高。