日前获悉，一起因出租方出租的房产部分违章，引致的租赁合同纠纷，经广东省高院及最高院两级法院审理，均判承租方败诉。承租方不服提出申诉，在最高院审查期间，深圳中院对承租方强制执行，在承租方就业的2千多名员工正面临失业。

祸起出租方出租违章建筑 法院却判承租方违约赔偿

2007年6月9日，承租方郑月青与租赁方深圳市知本投资集团有限公司（以下简称知本投资）签订了《知本大厦裙楼租赁合同》及《补充协议》。《租赁合同》约定，郑月青租赁知本投资大厦地下一层、一层、二层、三层及三层夹层和四层，总面积为13800多平方米，用于经营休闲理疗等娱乐服务项目。《补充协议》约定，三层夹层及四层和其他加扩建筑面积因由知本投资收租，所以要确保郑月青正常使用经营，如遭国家管制单位及业主和其他单位的干扰，由知本投资负法律及经济损失责任。当即，郑月青支付知本投资两个月押金、一个月租金、装修补偿金和水电费押金共400多万元。

然而，就在郑月青投资的深圳水都实业有限公司（以下简称水都实业）办理装修工程相关手续过程中得知，由于租赁的第三层夹层和第四层无产权证，相关部门不予审批。水都实业立即找知本投资负责人吴宇沟通，吴宇口头承诺尽快办取合法的产权手续。

至2007年12月13日，水都实业投资6000多万完成了所租赁面积的全部装修、设备安装，还完成了员工培训等工作，就等着选好日子开业。但由于此时知本投资仍未办妥合法产权手续，经福田区消防支队和福田区城管局检查，福田区消防支队责令水都实业整改，福田区城管局认定知本大厦三层夹层及四层系违法扩建使用面积，违反规划法规，并限期拆除。

骑虎难下，水都实业已倾注巨额资金，为避免损失扩大，不得不于2008年1月开始试营业，并同时催促知本投资负责人吴宇尽快兑现承诺。3月5日，福田区城管局公告通知3月15日将强制拆除。同日，水都实业将此事通知知本投资。3月18日，福田区政府领导率城管局等部门强拆，因水都实业大量员工的强烈要求，强拆获10天缓冲期。同日，水都实业又将此事知本投资。但知本投资故意躲避水都实业的催促，拒绝配合政府的调查。3月8日是第二期租金缴纳日，但一来国家管制机关正在进行查处，产权手续能否取得还未得知，二来知本投资不仅没有积极解决问题，还回避面对水都实业，因此，水都实业没有按期缴纳。逾期10来天后，知本投资在没有事先通知郑月青情况下，向法院起诉郑月青和水都实业，要求解除《知本大厦裙楼租赁合同》，确认《补充协议》无效，收回租赁物。这是郑月青和水都实业始料不及的，水都实业唯有积极面对诉讼并提出反诉。广东省高院经审理后，于2011年1月6日判决认定水都实业违约，解除租赁合同有效部分的约定，确认涉及知本大厦群楼的第三层夹层与第四层的约定无效，水都实业支付知本投资各项费用及违约金共计3800余万元，并退回租赁房产等。

判决后，经水都实业和知本投资上诉，最高院于2011年11月8日作出二审判决，仍认定水都实业违约，除对违约金部分作出部分变更外，维持广东省高院的判决。

判决使承租方投资血本无归 承租方走上艰辛申诉路

明明纠纷源于出租方出租了违章建筑物，法院却认定承租方违约，判决郑月青和水都实业承担租金总额30%和扣点提成管理费总额30%的违约金，最高可达2000万元。本来迟延缴纳租金和9.8%扣点提成管理费是因出租方违约，承租方合理行使抗辩权，不料却被判决支付租金和扣点提成管理费的利息。本来合同约定违约金，就是双方同意以违约金来弥补守约方的损失。按《合同法》规定，除非损失远远高于约定违约金，否则不同时判决损失，而法院不仅判决最高可达2000万元已足以弥补租金和扣点提成管理费利息损失的违约金，还主动判决出租方没有提出诉讼请求该两项款项的利息。判决不仅导致郑月青和水都实业6000多万元装修款血本无归，还要承担沉重的双料违约责任。郑月青和水都实业当然不服，决定申诉。但不少法律界人士均告知承租方，最高院不会轻易改判自己生效的裁判，即使有错误，最高院也常以仅属瑕疵为由不予再审，本案很有可能落下同样的下场。然而郑月青和水都实业不愿放弃对法律的信仰，于2012年6月向最高院提出了申诉，并获最高院受理，目前该案正在审查中。

法律专家纷纷亮观点 人大代表齐齐表态度

据《民主与法制》社内参部所编2012年第40期《情况专报》报道，最高院作出终审判决后，中国人民大学法学院教授、中国民法研究会副会长杨立新及北京大学法学院教授钱明星、姚辉等民法专家在参加此案的法律咨询论证研讨会时，就此案的法律适用问题提出了相关的法律意见。十一届人大代表张全收、张全民、杨秀娥、广东省人大代表端木达、深圳市人大代表杨剑昌等5人联名出具建议函，呼吁最高院依法公正再审。

杨立新认为，双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，以及已提交房产部门备案的《深圳市房地产租赁合同书》相互关联，共同构成租赁合同的整体。

钱明星认为，承租方明示租赁物用于“水疗休闲项目的经营”，而除去作为营业场地之第三层夹层、第四层及其他扩建部分的租赁，势必会影响营业所用整体规划和布局，影响承租方的承租意向和所接受的租赁价格。

专家们还表示，本案的处理应充分考虑承租方作为服务型企业，资本薄弱而人力资本明显的特点，若令其承担巨额的装修成本，则很有可能导致企业破产及大量员工下岗失业的后果，甚至引发社会问题，不利于社会的和谐与稳定。应基于平衡当事人利益与社会公共利益作出较佳选择。

而上述5名人大代表认为，由出租方隐瞒事实真相，违法出租违建物业，而引发的纠纷，由于相关法院的判决，可能导致承租方高达近9000万元的巨额损失，将直接导致水都实业破产和2000多名员工实业且难以得到补偿的严重后果。

5名人大代表联名的建议函指出，在利益多元化的今天，处理民事纠纷时，要对社会公共利益、当事人的利益等各种利益进行考量，以寻求各方利益的妥当平衡，实现社会公平正义，尤显必要。

承租方无奈交付租赁物 2千多名员工面临失业境地

最高院迟迟未作出再审裁定，承租方为避免损失扩大，为不影响经营和2千多名员工的就业，向最高院递交了暂缓执行的申请。但执行法院深圳中院全然不顾，坚持强制执行。承租方无奈答应交出租赁物，2千多名员工因此面临失业，其中有些还是一家三口同时在水都实业就业的，同时失业给家庭带来了沉重的经济负担。而水都实业投资“打水漂”，还要承担对劳动者的巨额经济补偿金。因投资损失和多重经济负担，以及受国家管制机关的查处及诉讼的影响，经营下滑等因素，导致郑月青和水都实业在支付4000多万元租金后，无力再支付判决认定的违约金等，深圳中院据此认为郑月青有拒不履行生效判决的情节，对郑月青实行了司法拘留。司法拘留期限将近届满时，又以郑月青有拒不履行生效判决的嫌疑为由，移送深圳市公安局侦查。深圳市公安局对郑月青实行了刑事拘留，并报深圳市人民检察院逮捕获批准。目前，郑月青正被深圳市福田区法院审查起诉中。一旦深圳市福田区法院判决郑月青罪名成立，郑月青上诉至深圳中院，，终审判决将由最初认为郑月青有罪而移送刑事处理的深圳中院作出，也就是说，终审判决前的司法过程很有可能形同虚设。

我们的人民法院对已生效裁判的错误之处可以换个角度辩解，甚至可以认为只是瑕疵，殊不知，在法官眼中的“瑕疵”，却影响了多少企业的前途，多少家庭和多少人的生活。本报认为， “群众利益无小事”，司法公正是大事。法官担负着公正裁判的重任，裁判才能体现公平正义，树立法院的威信，也才能真正让老百姓信服。最高院要依法公正及时地审理水都实业的再审请求及证据和理由，纠正原审判决的不妥之处，暂缓执行原审判决。媒体将继续关注该申诉案和刑事案件的进展。